Что такое апартаменты и чем они отличаются от квартиры

Апартаменты — один из самых противоречивых форматов жилья в России. Их главный плюс — возможность купить недвижимость дешевле и в хорошем районе. Минус — масса ограничений из-за статуса нежилого помещения. Объясняем, чем апартаменты отличаются от квартиры и кому подходит этот вид недвижимости.

Апартаменты выглядят как обычные квартиры: те же комнаты, кухня, санузел, иногда балкон. Их можно использовать для постоянного проживания или сдавать в аренду — краткосрочную или долгосрочную. Но юридически это совсем другой тип недвижимости.

По документам апартаменты относятся к нежилым помещениям — к той же категории, что офисы или магазины. Это означает, что на них распространяются другие правила: от строительных норм до налогов и коммунальных платежей. Формально апартаменты — коммерческая недвижимость, хотя фактически в них живут люди.

Парадокс в том, что в российском законодательстве понятие «апартаменты» до сих пор никак не закреплено. Этот формат существует на рынке, застройщики их строят и продают, но четкого правового статуса у них нет. Эту ситуацию давно пытаются исправить. Так, еще в 2021 году в Госдуму внесли законопроект, который должен был ввести понятие «многофункциональных зданий» и приравнять в них тарифы на коммунальные услуги к обычному жилью¹. Законопроект обсуждали несколько лет, но в январе 2025 года его отклонили из-за разных точек зрения в регионах.

«Есть позиция Москвы и крупных городов с определенным отношением к апартаментам. Есть позиция, допустим, приморских городов. Москва говорит: нам апартаменты не нужны, и, наверное, это правильно. Есть позиции приморских городов, которые говорят: а нам апартаменты нужны, чтобы люди приезжали на лето, при этом чтобы мы социальную нагрузку не несли», — пояснил ситуацию вице-премьер Марат Хуснуллин².

В итоге апартаменты остались в правовой неопределенности: их можно строить и покупать, но специальных норм для них по-прежнему не существует.

Главное, что нужно понимать: апартаменты — это нежилое помещение, а квартира — жилое. Звучит формально, но на практике этот статус влияет почти на все: от возможности прописаться до размера налогов и коммунальных платежей.

К жилым помещениям предъявляются строгие требования³: застройщики обязаны соблюдать санитарные нормы, стандарты по шумоизоляции и инсоляции и другие условия.

На апартаменты эти требования не распространяются. Достаточно соблюсти правила пожарной безопасности⁴ и технические нормы для гостиниц или помещений временного проживания. Это дает застройщикам больше свободы: можно сделать панорамное остекление во всю стену или нестандартную планировку. Но это же значит, что в апартаментах может быть темнее, чем в обычной квартире, а окна могут выходить прямо на соседний корпус в нескольких метрах.

Когда застройщик возводит жилой комплекс, он обязан позаботиться об инфраструктуре: людям нужны школы, детские сады, поликлиники, магазины. Если в районе их нет, застройщик должен построить сам⁵.

При строительстве апартаментов таких требований нет — это коммерческая недвижимость. Застройщик может возвести комплекс в деловом центре города, где поблизости нет ни одной школы или детского сада. Для тех, кто покупает апартаменты для инвестиций или сдачи в аренду, это не критично. Но если планируете жить с семьей, изучите, что находится рядом.

Это же касается дворовой территории. В жилых комплексах делают детские и спортивные площадки, места для отдыха, парковки. В апарт-комплексах такой инфраструктуры может не быть или она будет минимальной.

В квартире можно оформить постоянную прописку — себе, детям, родственникам. В апартаментах постоянная регистрация невозможна: это нежилое помещение. Максимум, на что можно рассчитывать, — временная регистрация, и то не всегда. Она доступна, только если здание построено на участке под гостиничный комплекс.

Временная регистрация решает большинство бытовых вопросов: по ней можно прикрепиться к поликлинике, записать ребенка в школу или детский сад. Но для оформления некоторых региональных льгот нужна именно постоянная регистрация.

Владельцы квартир платят за коммунальные услуги по тарифам, которые регулирует государство⁶. Для некоторых категорий граждан действуют льготы и субсидии.

В апартаментах все иначе. Поскольку это коммерческая недвижимость, тарифы на ЖКУ выше — обычно на 15-20%. Государство их не регулирует, льготы на оплату не действуют. Также могут быть выше тарифы управляющей компании на дополнительные услуги, например, охрану территории.

Еще один момент — капитальный ремонт. Собственники квартир делают ежемесячные взносы в фонд капремонта, за счет которого потом ремонтируют подъезды, кровлю, фасады. В апартаментах таких регулярных платежей может не быть, но если зданию понадобится ремонт, владельцам придется скидываться единовременно крупной суммой.

Владельцы квартир обычно платят 0,1% от кадастровой стоимости⁷, причем налог начисляется не на всю площадь⁸: из нее вычитают 20 м². То есть если квартира 50 м², налог посчитают только с 30 м². Если и другие льготы, например, для многодетных семей предусмотрены дополнительные вычеты — еще по 5 м² на каждого несовершеннолетнего ребенка⁹.

Для владельцев апартаментов ставка налога на имущество зависит от назначения земли, на которой стоит здание. Если участок выделен под гостиничный комплекс — 0,5%, под деловой или торговый центр — 2%¹⁰. Налог начисляется на всю площадь без вычетов, федеральные льготы не действуют, но в регионах могут быть послабления.

Купить апартаменты в ипотеку можно — большинство крупных банков выдают такие кредиты. Но условия обычно жестче: ставки выше, требования к первоначальному взносу и доходу заемщика строже.

Главное ограничение — апартаменты не попадают под программы господдержки. На них нельзя использовать материнский капитал, семейную или военную ипотеку, субсидии. Эти льготы предназначены для улучшения жилищных условий, а апартаменты жильем не считаются. По той же причине нельзя получить налоговый вычет — ни за саму покупку, ни за проценты по ипотеке.

В квартире можно только жить. Устроить там офис, зарегистрировать юридический адрес компании или открыть мини-гостиницу нельзя — это нарушает Жилищный кодекс¹¹.

Апартаменты дают больше свободы: в них можно обустроить медицинский кабинет, студию, офис, зарегистрировать бизнес. Можно легально сдавать в краткосрочную аренду туристам. Это одна из причин, почему апартаменты часто покупают для инвестиций.

Правда, есть и обратная сторона: по соседству с вами в любой момент может открыться офис или хостел. А закон о тишине на апартаменты не распространяется — формально это нежилое помещение, хотя на практике в регионах могут действовать свои правила.

Апартаменты — компромиссный вариант. Вы получаете недвижимость дешевле и часто в более интересном районе, но платите за это ограничениями: нет постоянной прописки, выше коммуналка и налоги, нельзя использовать программы господдержки и оформить налоговые вычеты.

Апартаменты имеет смысл рассматривать, если вы:

• покупаете для инвестиций и планируете сдавать в аренду, особенно краткосрочную;
• ищете временное жилье и прописка для вас не критична;
• цените расположение в центре или деловом районе больше, чем наличие школы во дворе;
• хотите использовать помещение для работы или бизнеса.

Квартира — более надежный выбор, если вы:

• покупаете жилье для семьи с детьми и вам важна социальная инфраструктура;
• планируете использовать маткапитал или льготную ипотеку;
• нуждаетесь в постоянной прописке;
• хотите более ликвидный актив, который проще продать в будущем.

Рынок апартаментов в России развивается неравномерно. В Москве их строительство сокращается, предложение падает. В курортных регионах, наоборот, растет: там апартаменты востребованы для туризма и сезонной аренды¹². Эксперты прогнозируют, что через два-три года запас апартаментов на первичном рынке в крупных городах может иссякнуть¹³.

1. Законопроект № 1162929-7 О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий // Система обеспечения законодательной деятельности URL: https://sozd.duma.gov.ru/bill/1162929-7 (дата обращения: 28.10.2025).
2. «Нам они не нужны»: Хуснуллин высказался о судьбе апартаментов // Банки.ру URL: https://www.banki.ru/news/lenta/?id=11000812 (дата обращения: 28.10.2025).
3. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 19.10.2024) // КонсультантПлюс URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_58136/85f7dc8994f991a1132725df3886eeefc605e1b9/ (дата обращения: 28.10.2025).
4. Федеральный закон «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от 22.07.2008 N 123-ФЗ // КонсультантПлюс URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_78699/ (дата обращения: 28.10.2025).
5. «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ // КонсультантПлюс URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/b7c37bc66ae87a24a6d573fa52ebbc061d275c9f/ (дата обращения: 28.10.2025).
6. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ // КонсультантПлюс URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ec5cb28b6c8828f0e1ecd4adb41f9d3ba2fefa39/ (дата обращения: 28.10.2025).
7. «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ // КонсультантПлюс URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/3de6221d2f44e19974752cf8651984a48691ea36/ (дата обращения: 28.10.2025).
8. «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ // КонсультантПлюс URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/af875796b72f2d6dc0d39944b2f5e549d02112fd/ (дата обращения: 28.10.2025).
9. «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ // КонсультантПлюс URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/af875796b72f2d6dc0d39944b2f5e549d02112fd/ (дата обращения: 28.10.2025).
10. «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ // КонсультантПлюс URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/3de6221d2f44e19974752cf8651984a48691ea36/ (дата обращения: 28.10.2025).
11. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 31.07.2025) // КонсультантПлюс URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/56cfe20f3c49689a0fad54a0d3c7ea57c33effb1/ (дата обращения: 28.10.2025).
12. Спрос и предложение на апартаменты смещается из мегаполисов к туристическим центрам // Домклик URL: https://blog.domclick.ru/novosti/post/spros-i-predlozhenie-na-apartamenty-smeshaetsya-iz-megapolisov-k-turisticheskim-centram (дата обращения: 28.10.2025).
13. «Циан»: имеющийся запас первичных апартаментов иссякнет через два-три года // РИА Новости URL: https://realty.ria.ru/20250825/zapas-2036967378.html?in=l (дата обращения: 28.10.2025).