Коммунальная квартира: что это такое и как устроена жизнь на общей территории

Коммунальная квартира — это жилье, где у каждого собственника своя комната, а кухня, ванная и коридор общие. По данным переписи населения, так живет около 1% россиян¹. Объясняем, как устроен быт в таких условиях, какие у владельцев права и обязанности и что важно знать при покупке или продаже.

В коммунальной квартире каждая комната — это самостоятельный объект недвижимости. Ее можно продать, купить, завещать или сдать в аренду. При этом право пользования вспомогательными помещениями (кухней, санузлом, коридором, кладовками) принадлежит всем жильцам одновременно, независимо от того, сколько комнат в собственности у каждого.

Массовое появление коммунальных квартир в России связано с жилищным кризисом 1920–1930-х годов. Власти решали проблему нехватки недвижимости радикально: просторные дореволюционные квартиры делили на комнаты и заселяли несколькими семьями. То, что задумывалось как временная мера, растянулось на десятилетия, и во многих городах такой формат сохранился до сих пор.

Сейчас около 1% россиян продолжают жить в коммуналках¹. Больше всего таких квартир на Дальнем Востоке: в Амурской области в них проживает 7,8% населения. В Приморском крае — 4,3%, на Сахалине, в Хабаровском крае и Магаданской области — около 1,5–2%. Петербург, который традиционно ассоциируется с коммунальным бытом, занимает второе место с 4,4% населения. Москва — седьмое с 1,6%¹.

Государство планирует постепенно решить вопрос с коммуналками. Еще в 2021 году вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что к 2030 большая часть таких квартир будет расселена, и каждая семья получит индивидуальное жилье в собственность или в аренду². Пока же коммуналки продолжают существовать и остаются одним из самых доступных вариантов покупки жилья, особенно в центральных районах, где новое строительство представлено в основном премиум-сегментом.

Главная особенность коммунальной квартиры — разделение пространства на личное и общее. Комната принадлежит собственнику полностью, а все, что за ее дверью — территория совместного пользования.

К местам общего пользования относятся кухня, санузел, коридор, прихожая, кладовые. Формально эти площади принадлежат всем собственникам пропорционально размеру их комнат. Это важно для расчета коммунальных платежей, но не дает права распоряжаться частью коридора или кухни по своему усмотрению. Например, нельзя огородить кусок прихожей лично для себя.

Коммунальные услуги в коммуналке рассчитываются по-разному в зависимости от типа услуги:

• Содержание и ремонт общего имущества, взносы на капитальный ремонт — платят согласно доле в квартире. Чем больше комната, тем выше платеж.
• Отопление — начисляют по площади комнаты плюс доля в местах общего пользования³.
• Вода и газ — если установлены общие счетчики, показания делят на всех зарегистрированных жильцов квартиры. Если счетчиков нет, расчет идет по нормативам на количество проживающих, но с повышающим коэффициентом³.
• Электричество — если счетчики стоят в каждой комнате и есть общий квартирный, платите по своему счетчику плюс часть расхода по общему (его делят пропорционально количеству жильцов). Если счетчиков в комнатах нет, весь объем электроэнергии делят на число проживающих³.

Порядок уборки, график использования ванной, хранение вещей на кухне — все это жильцы определяют сами. Можно договориться устно или составить письменное соглашение. Если не получается, любой собственник может обратиться в суд — тогда порядок пользования установит судья.

Заменить трубы, положить новую плитку, поставить душевую кабину вместо ванны можно только с согласия всех собственников. Даже если вы готовы оплатить весь ремонт сами, без одобрения соседей начинать нельзя — они имеют право потребовать через суд вернуть все в прежнее состояние.

Коммунальная квартира — это всегда компромисс между доступностью жилья и комфортом. Для кого-то это временное решение на пути к отдельной квартире, для кого-то — единственный способ жить в центре города.

• Доступная цена. Комната в коммуналке стоит значительно дешевле студии или однокомнатной квартиры в том же районе. Например, сейчас средняя цена комнаты на вторичном рынке в крупных российск их городах — 1,73 млн рублей⁴, в то время как студия стоит в полтора-два раза дороже. Если бюджет ограничен, коммуналка может быть единственным доступным вариантом.
• Возможность жить в центре. Многие коммунальные квартиры расположены в исторических районах, где новое строительство либо не ведется, либо представлено только премиум-классом.
• Вариант для инвестиций. Если есть возможность постепенно выкупать комнаты у соседей, можно со временем стать единственным собственником всей квартиры. А еще после ремонта такое жилье можно продать существенно дороже. По данным «Этажей», 70–80% сделок с комнатами в коммуналках совершают именно инвесторы — с целью создания арендного бизнеса или в расчете на консолидацию всех комнат, последующий ремонт и перепродажу⁵.

• Отсутствие приватности. Вы делите кухню, санузел и коридор с другими людьми. Утром может образоваться очередь в ванную. Вечером на кухне готовят сразу несколько человек. Любые бытовые действия происходят на общей территории.
• Зависимость от соседей. Комфорт критически зависит от того, кто ваши соседи. Если это адекватные, чистоплотные люди — можно годами жить относительно спокойно. Если нет — ежедневный стресс обеспечен.
• Бытовые конфликты. Даже с хорошими соседями могут возникнуть разногласия: кто и как часто убирает общие помещения, можно ли использовать стиральную машину ночью, кто сколько места занимает в холодильнике, почему кто-то оставил грязную посуду. То, что в отдельной квартире вы решаете сами, в коммуналке требует согласования и компромиссов.
• Сложности с продажей. Комнату в коммуналке продать сложнее, чем отдельное жилье. Круг потенциальных покупателей уже, ведь многие сразу отсекают этот вариант. Нужно соблюдать процедуру с преимущественным правом соседей, что добавляет сложностей. Банки неохотно дают ипотеку на комнаты в коммуналках или предлагают менее выгодные условия.
• Ограниченные возможности для улучшения жилья. Любые изменения в общих помещениях требуют согласия всех собственников. Если хотя бы один против, придется либо убеждать его, либо оставить все как есть. В своей комнате можно сделать любой ремонт, но коридор, кухня и санузел могут оставаться в неизменном виде десятилетиями.

Сделки с комнатами в коммунальных квартирах имеют свои особенности, в основном связанные с тем, что у соседей есть преимущественное право покупки. Это усложняет процесс, но в целом процедура стандартная.

• Преимущественное право покупки. Прежде чем продавать комнату постороннему человеку, нужно предложить ее соседям по коммуналке — они имеют приоритет согласно закону⁶.

«Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее», — указано в ГК РФ⁷.

Если в течение месяца никто из собственников не заявит о желании купить комнату, можете продавать постороннему. Если сосед согласен — обязаны продать ему по цене, указанной в уведомлении⁷.

• Нотариальный отказ соседей. Если соседи не против продажи постороннему, можно не ждать месяц. Достаточно оформить у нотариуса их отказ от преимущественного права покупки. Для будущего собственника такой вариант надежнее — никто не сможет потом заявить, что уведомление не получал.
• Оформление сделки. Порядок зависит от того, как оформлена собственность — как отдельная комната или как доля в квартире. Проверить это можно в выписке из ЕГРН: если в графе «Вид жилого помещения» указано «Комната» или «Помещение» — это отдельная комната, можно заключить обычный договор купли-продажи в простой письменной форме. Если указано «Квартира» — у вас доля в квартире, и сделку нужно заверять у нотариуса.

• Проверка прав собственности. Перед покупкой запросите выписку из ЕГРН — там будет информация о собственнике, обременениях, арестах. Обратите внимание на графу «Вид жилого помещения»: если там указано «Комната» — покупаете отдельную комнату, если «Квартира» — долю в квартире с более сложным оформлением через нотариуса.
• Проверка уведомления соседей. Попросите продавца показать копии уведомлений о продаже с подписями соседей, почтовые квитанции с описью или нотариальные отказы от покупки. Если этого не сделано, соседи могут оспорить сделку в суде, и разбираться придется уже вам как новому владельцу.
• Соглашение о порядке пользования. Если комната продается как доля в праве на квартиру, попросите соглашение между всеми собственниками о порядке пользования квартирой. В нем должно быть указано, какая комната закреплена за продавцом.
• Проверка долгов. Узнайте, нет ли задолженности по коммунальным платежам. Формально долги остаются за прежним собственником, но на практике управляющая компания может продолжать начислять их на комнату, и выяснять отношения придется новому владельцу.
• Знакомство с соседями. Перед покупкой стоит встретиться с людьми, с которыми придется делить общие помещения. Посмотрите на состояние кухни и санузла, узнайте о принятых в доме правилах заранее. Это не обязательно, но может уберечь от неприятных сюрпризов.
• Риск покупки студий. В объявлениях комнаты в коммуналках иногда называют студиями. Например, если собственник сделал перепланировку, добавил мини-кухню и санузел. Узаконить такое не всегда возможно, а жилищная инспекция может потребовать вернуть все в прежнее состояние.

В целом главное при купле-продаже комнат в коммуналке — не забывать о преимущественном праве соседей. Продавцу нужно корректно их уведомить, покупателю — проверить доказательства уведомления. Это единственное существенное отличие от других сделок с недвижимостью.

1. Итоги ВПН-2020. Том 11 Жилищные условия населения // Федеральная служба государственной статистики URL: https://rosstat.gov.ru/vpn/2020/Tom11_ZHilishchnye_usloviya_naseleniya (дата обращения: 28.10.2025).
2. Хуснуллин полагает, что коммунальные квартиры исчезнут в России к 2030 году // ТАСС URL: https://tass.ru/nedvizhimost/11019795 (дата обращения: 28.10.2025).
3. Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 07.03.2025) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» // КонсультантПлюс URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_114247/8af4bae47fdb52b755092be095a52b9d1af498a0/ (дата обращения: 28.10.2025).
4. Покупатели вышли из доли. Средняя стоимость комнат в России за год выросла на 4,3% // Коммерсант URL: https://www.kommersant.ru/doc/8139156 (дата обращения: 28.10.2025).
5. Инвестиции с соседями. Покупатели жилья стали чаще интересоваться коммунальными квартирами // Коммерсант URL: https://www.kommersant.ru/doc/8040036 (дата обращения: 28.10.2025).
6. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 31.07.2025) // КонсультантПлюс URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/4fbca319cd5c706552b0dec2052b094709ad0b89/ (дата обращения: 28.10.2025).
7. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ // КонсультантПлюс URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/a4495f31ced2c9ba7baaad36968a88142d61c92b/ (дата обращения: 28.10.2025).