Как выбрать квартиру: советы по покупке, плюсы и минусы жилья в новостройке и на вторичке

Покупка квартиры — одна из самых крупных и ответственных сделок в жизни. Но за внешне простыми вопросами вроде «где купить» и «какой этаж лучше» скрываются десятки нюансов: юридических, технических, финансовых. Люди совершают типичные ошибки — ориентируются только на цену, ведутся на красивые рендеры, не проверяют документы.

В этом материале мы разберем, как выбрать квартиру. Перед вами полное руководство: от анализа района и планировки до оценки юридической чистоты и скрытых расходов.

Квартиры в России покупают преимущественно для постоянного проживания, инвестиций или сдачи в аренду, хотя эти цели часто пересекаются — например, жилье для семьи может со временем стать арендным активом. По статистике сделок по новостройкам¹, около 68% квартир приобретаются для собственного проживания (включая улучшение жилищных условий), 12% — в инвестиционных целях (с фокусом на перепродажу или рост капитала), а оставшиеся 20% — для детей или родителей, что часто подразумевает будущую аренду или наследование.

Цель покупки напрямую влияет на критерии выбора: от района и планировки до юридических нюансов и технического состояния объекта. Подход, актуальный для жизни, может быть неэффективным для аренды или вложений. Поэтому мы разделим все критерии на три группы.

При выборе квартиры для постоянного проживания акцент делается на долгосрочный комфорт, безопасность и интеграцию в повседневную жизнь. Эксперты рекомендуют начинать с оценки локации. Идеальный район — это район с:

• транспортной доступностью до 30 минут до работы или школы;
• зелеными зонами — парки в радиусе 500–1000 м;
• социальной инфраструктурой (детские сады, поликлиники в пешей доступности).

Для семей с детьми приоритет — низкая этажность (2–5 этажи) и наличие дворов без машин. Планировка должна быть эргономичной:

• минимум «мертвых зон» (коридоры до 10% площади);
• потолки от 2,7 м;
• естественное освещение (южная/восточная ориентация), чтобы избежать сезонной депрессии.

Финансово учитывайте не только цену, но и расходы на эксплуатацию: выбирайте дома с энергоэффективностью класса А++ (экономия 15–20% на коммуналке ежегодно).

По данным Mail.ru Финансы², доля инвестиционных покупок на рынке жилья в 2025 году снизилась до 10 %. Основные причины — рост ипотечных ставок и сокращение маржи при перепродаже. Тем не менее, интерес к недвижимости как активу сохраняется.

Какую выбрать квартиру, если вы рассматриваете ее как инвестиционный актив? Покупка квартиры как инвестиция — это способ сохранить капитал, защититься от инфляции или получить доход при перепродаже. Но чтобы ваш план реализовался, недвижимость должна вырасти в цене.

Что учитывать при выборе инвестиционной квартиры:

• Локация с потенциалом роста. Квартиры дорожают быстрее в районах, где строятся новые станции метро, развязки, торговая и деловая инфраструктура. Рост стоимости на 15–25% за 2–3 года возможен в таких точках развития, особенно при покупке на старте.
• Стадия проекта. Наиболее выгодно заключать сделку на стадии котлована, когда цена минимальна. Но при этом важно выбирать только надежных застройщиков, так как есть риск затягивания сроков строительства, а порой и его заморозки.
• Универсальный формат. Инвесторы чаще выбирают студии и однокомнатные квартиры — они дешевле, проще продаются и сдаются. Классическая планировка (кухня отдельно, изолированные комнаты, балкон) расширяет круг потенциальных покупателей.
• Прогнозируемая ликвидность. Покупать стоит только то, что можно будет без проблем продать. Ориентир — массовый сегмент с доступной ценой и высоким спросом. Прежде чем покупать, стоит посмотреть аналитику по сделкам в этом районе (например, на ЦИАН или Avito).

Сдача квартиры в аренду — это стратегия получения пассивного дохода. По данным InvestFuture³, средняя доходность долгосрочной аренды в 2025 году составляет 4–7 % годовых, в зависимости от региона и формата жилья. В Москве и Санкт-Петербурге доходность варьируется от 5 % до 6,8 % долгосрочно, а в случае краткосрочной аренды (посуточно) может достигать 20–25 % годовых⁴.

Советы по выбору квартиры под сдачу:

1. Транспортная доступность — близость к метро, МЦД, остановкам общественного транспорта. Особенно актуально для арендаторов без автомобиля. В городах-миллионниках квартиры у метро сдаются быстрее и почти всегда дороже на 10–15 %.
2. Формат. Самые востребованные лоты — студии и однокомнатные квартиры. Их проще сдавать, ремонт дешевле, а аудитория арендаторов — шире (студенты, молодые специалисты, пары).
3. Состояние и ремонт. Жилье должно быть в хорошем техническом состоянии, с базовым комплектом мебели и техники. Оценка арендаторами идет по принципу «заселения без вложений». При этом излишне дорогой дизайнерский ремонт не увеличивает доход, но увеличивает затраты на обновление.
4. Район и инфраструктура. Важно, чтобы рядом были магазины, аптеки, фитнес-клубы, парки.
5. Этаж и планировка. Наиболее ликвидны квартиры на средних этажах, с изолированной спальней и раздельным санузлом. Наличие балкона и окна во двор — плюсы, особенно при долгосрочной аренде.

Перед покупкой квартиры большинство сталкивается с базовым, но ключевым выбором: новостройка или вторичное жилье? Этот вопрос не формальный — он определяет весь процесс сделки, риски, юридические нюансы, возможность ремонта, соседей, инфраструктуру и даже ипотечные условия.

И новостройки, и вторичка могут быть хорошими, если знать, как выбрать новую квартиру. Все зависит от ваших целей, сроков, бюджета и допустимого уровня риска.

Новостройкой считается жилье, приобретенное у застройщика — как на стадии строительства, так и уже в сданном доме, но до оформления первого права собственности. Чаще всего такие квартиры покупаются на этапе «нулевого цикла» или в процессе строительства — в расчете на рост цены после ввода в эксплуатацию.

Преимущества:

• Покупка на раннем этапе как правило, самая доступная. Разница между ценой на котловане и после ввода в эксплуатацию может достигать 20–25% в Москве и 15–18% в регионах.
• Современные планировки и инженерия. Новые дома строятся с учетом актуальных норм: просторные кухни-гостиные, гардеробные, большие окна, счетчики, видеодомофоны, системы контроля доступа.
• Прозрачность сделок. С 2019 года все продажи идут через эскроу-счета, что практически исключает риск недостроя: деньги покупателя поступают застройщику только после ввода дома в эксплуатацию.
• Возможность выбора. Пока дом строится, есть шанс выбрать этаж, сторону света, вид из окна и планировку — чего невозможно сделать при покупке готового жилья на вторичке.

Недостатки:

• Отсрочка вселения. Даже при покупке квартиры в «сданном» доме, заселение может затянуться — из-за подключения коммуникаций, оформления документов и отделки. На стадии строительства ждать приходится в среднем 12–24 месяца. Это означает, что жилье не приносит пользы весь этот срок.
• Расходы на ремонт с нуля. Квартиры в новостройках чаще всего продаются без отделки («бетонная коробка»), и покупатель должен полностью вложиться в ремонт. Даже при наличии «предчистовой» отделки все еще требуется закупить мебель, технику и т. д.
• Отсутствие инфраструктуры. В новых кварталах на момент заселения могут отсутствовать школы, сады, магазины, дороги и даже освещение. Развитие района занимает годы, и все это время жильцы сталкиваются с бытовыми неудобствами. Особенно это актуально для массовой застройки.
• Повышенные ипотечные ставки на сданные объекты. В 2025 году банки чаще предлагают льготные условия на квартиры в строящихся домах. Если объект уже сдан, процент по ипотеке может быть ближе к рыночному (от 14,5 % годовых и выше), без субсидирования от застройщика.

К вторичке относится любое жилье, где хотя бы один раз было зарегистрировано право собственности. Это могут быть дома сталинской, панельной или монолитной постройки, или квартиры в современных жилых комплексах, купленные ранее у застройщика и перепродаваемые владельцем.

Преимущества:

• Быстрое заселение — возможность заехать сразу после покупки. При готовых документах сделка может пройти за 2–4 недели, и вы получаете право собственности и ключи. Это особенно важно, если вы переезжаете или снимаете жилье и не хотите платить аренду.
• Сформированная инфраструктура. Школы, транспорт, поликлиники, магазины, остановки — все уже есть и работает. Вы можете сразу оценить район не по планам, а по факту: посмотреть на соседей, освещение, очереди в садики и плотность застройки.
• Ремонт и обжитое пространство. Часто квартира продается с отделкой — даже если она требует обновления, это все равно дешевле, чем делать все с нуля. Также обустроен двор, есть озеленение, парковки, охрана.

Риски:

• Юридическая проверка сложнее. Необходимо проверять всю историю объекта: были ли обременения, кто прописан, нет ли прав у третьих лиц. Проверка требует привлечения юриста или риелтора.
• Износ дома и коммуникаций. Многие квартиры на вторичке продаются в домах 1960–1980-х годов. Даже при хорошем ремонте внутри, могут быть проблемы с трубами, отоплением, вентиляцией.
• Скрытые дефекты. Плесень, грибок, промерзание стен, проблемы с вентиляцией — такие неприятные вещи не всегда видны сразу. Если не провести техническую экспертизу до сделки, можно столкнуться с затратами уже после заселения.
• Ограниченный выбор. Если вам важны конкретные параметры (вид из окна, сторона света, этаж, планировка), на вторичке придется дольше искать подходящий вариант.

Квартира может выглядеть идеально на фото и вполне прилично при первом визите, но разочаровать уже после заселения. Причина часто в том, что покупатель осматривает объект один раз — днем, в будний день, когда дом «спит». Такой осмотр дает максимум 30–40 % информации об условиях проживания. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, важно посмотреть квартиру в разное время суток — особенно если вас интересует, как выбрать квартиру для жизни, а не для сдачи в аренду.

Вы увидите, сколько естественного света попадает в окна. Это особенно важно для квартир, ориентированных на восток: в них светло только утром. Утром максимальный поток транспорта и людей: соседи с питомцами, родители с детьми, машины, выезжающие с парковок. Легко понять есть ли пробки, шум от машин, загазованность.

При естественном освещении хорошо видны дефекты: трещины, следы сырости, неровности стен, перекосы дверей и окон.

В это время видно, насколько остро стоит вопрос с местами на парковке. Кто-то смотрит кино с колонками, кто-то делает ремонт после работы. Кто-то готовит и ароматы распространятся по системе вентиляции. В это же время легко понять освещены ли подъезды и двор, горят ли фонари, как ведут себя подростки или взрослые компании возле подъезда.

В это время потенциальные покупатели реже всего проверяют недвижимость, но если есть такая возможность, это не лишнее. Если ночью по дороге гоняют мотоциклы, в соседнем переулке разгружают продукты супермаркеты или до полуночи звенят бокалами в кафе, вам стоит это знать.

1. Кто покупает недвижимость в России // АО «ТБанк» URL: https://t-j.ru/kupil-nedvigu-stat/ (дата обращения: 14.11.2025).
2. Аналитики рассказали, как инвесторы в жилую недвижимость меняют стратегию // Mail.ru URL: https://finance.mail.ru/article/analitiki-rasskazali-kak-investory-v-zhiluyu-nedvizhimost-menyayut-strategiyu-68514055/ (дата обращения: 14.11.2025).
3. Средняя доходность аренды жилья в России не радует. Чего ожидать в 2025 году? // InvestFuture URL: https://investfuture.ru/articles/srednyaya-dokhodnost-arendy-zhilya-v-rossii-chto-ozhidat-v-2025-godu (дата обращения: 14.11.2025).
4. Лучшие города для инвестиций в посуточную аренду жилья к лету 2025 года // Mail.ru URL: https://dom.mail.ru/articles/90389-dokhodnost-ot-arendy-kvartir-2025/ (дата обращения: 14.11.2025).